Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Sektörü: Burası, yüksek gökdelenlerin, alışveriş merkezlerinin ve konut komplekslerinin sadece beton ve camdan ibaret olmadığı aynı zamanda yatırımcıların kâr getiren rüyalarını da sakladığı bir diyar.
Gelin, bu çarpıcı diyarı keşfedelim ve GYO sektöründe nelerin saklı olduğunu birlikte görelim!
🏢 GYO Sektörünün Genel Görünümü
GYO sektörü; ekonomik döngüler, faiz oranları, kentsel dönüşüm projeleri ve demografik değişiklikler gibi birçok faktörden etkilenir.
Sektör, özellikle büyük şehirlerdeki kentsel dönüşüm projeleri ve altyapı gelişmeleri sayesinde büyüme potansiyeli gösteriyor. Ayrıca teknolojik gelişmeler ve değişen yaşam tarzları, gayrimenkul sektörünün perakende, ofis, konut, lojistik gibi farklı alanlarında yeni trendlerin ortaya çıkmasını sağlayabilir.
🇹🇷 Türkiye’de GYO Sektörü
Türkiye’de GYO sektörü, şehirleşme oranının artması ve orta sınıfın büyümesiyle birlikte genişleme potansiyeline sahip. Sektörde özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde, ticari gayrimenkul yatırımları ve konut projeleri ön plana çıkıyor.
🏦 Faizlerin GYO Sektörüne Etkisi
Politika faizlerinin düşmesi, GYO sektörü için olumlu sonuçlar doğurur. Düşük faiz oranları, borçlanma maliyetlerini azaltarak yeni gayrimenkul projelerinin finansmanını kolaylaştırır ve GYO hisselerini yatırımcılar için daha cazip hale getirir. Bu durum, gayrimenkul fiyatlarının artmasına ve GYO’ların portföy değerlerinin yükselmesine yol açar.
Dolayısıyla ABD piyasalarında Fed’den beklenen faiz indirimleri ve TCMB’nin faiz artırım sürecinin sonuna geldiğine ve enflasyonun soğuması durumunda faiz indirimlerine başlayabileceğine ilişkin ihtimaller GYO sektörüne olan ilginin toparlanmasını sağlayabilir.
💼 Yatırım Perspektifi: Ne Beklenmeli?
GYO sektörü, son yıllarda gösterdiği performans ve geleceğe yönelik beklentilerle yatırımcı ve analistlerin dikkatini çekmeye devam ediyor. Küresel ekonomideki dalgalanmalara rağmen sektör, özellikle sürdürülebilirlik ve teknolojik yeniliklerin öncülüğünde büyüme potansiyelini koruyor. Sürdürülebilirlik, sektörde çevresel etkilerin azaltılması ve enerji verimliliğinin artırılması gibi kritik noktalara çözümler sağlayabilir.
2023 yılı itibarıyla JP Morgan, Goldman Sachs, Morgan Stanley ve CBRE gibi kurumlar, küresel GYO pazarının büyüklüğünün önümüzdeki beş yıl içinde yıllık ortalama 5-6% civarında bir büyüme göstermesini bekliyor. Bu büyümenin arkasındaki itici güçler arasında artan şehirleşme oranları, nüfus artışı ve perakende sektöründeki dijitalleşme yer alıyor. Ayrıca Covid-19 pandemisinin bitmesiyle birlikte ofis ve perakende alanlarına olan talebin yeniden canlanması bekleniyor.
Analistler, özellikle çevreci ve sürdürülebilir gayrimenkul projelerine artan ilginin, sektördeki büyüme trendlerini şekillendireceğini öngörüyor. Ayrıca teknolojik yeniliklerin, özellikle yapay zeka ve büyük veri analizinin, gayrimenkul yönetiminde verimliliği artıracağı ve operasyonel maliyetleri düşüreceği belirtiliyor. Ancak küresel ekonomik belirsizlikler ve faiz oranlarındaki potansiyel artışlar, sektörün karşılaşabileceği riskler arasında sıralanıyor.
Analistler, yatırımcıların özellikle lojistik, gayrimenkul ve veri merkezleri gibi niş alanlara odaklanarak portföylerini çeşitlendirmeleri gerektiğini söylüyor.
Öne Çıkan GYO Hisseleri
Simon Property Group (SPG)
Simon Property Group, piyasadaki en büyük ve en eski GYO şirketlerinden biridir. Kuzey Amerika, Avrupa ve Asya’da mülkleri bulunmaktadır. Şirketin mülkleri çoğunlukla yüksek sınıf alışveriş merkezleri, büyük outlet mağazalar ve topluluk yaşam merkezlerinden oluşmaktadır. Şirketin portföyünde toplam alanı 183 milyon metrekareden fazla yer kaplayan 230 adet mülk bulunmaktadır.
Şirketin hisseleri aynı zamanda S&P 100 endeksinde işlem görmektedir.
Son Bilanço Bize Ne Söyler?
Portföyünde yer alan AVM’lerin kira geliri faaliyetleriyle öne çıkan SPG, son bilançosunda piyasa beklentisini aştı ve perakende sektöründeki zorluklara rağmen dirençli kalmaya devam etti. Şirketin 2024 yılına ilişkin sunduğu öngörülerde işletme faaliyetlerinden sağlanan nakit akışının piyasa beklentilerinin altında açıklanması, şirketin önümüzdeki yıl karşılaşabileceği zorluklara ve muhafazakâr bir görünüme işaret etti.
Doluluk oranlarının hafif artmasına rağmen metrekare başına kira bedelindeki hafif gerileme gelecekte kira gelirlerine baskı yapabilecek potansiyel bir endişe yaratabilir. Ayrıca toplam işletme giderlerinin artması, değişen piyasa koşulları karşısında maliyetleri yönetme zorluklarını vurguluyor. Şirketin piyasa koşullarına karşı dirençli olması olumlu bir gösterge olsa da yatırımcılar sektördeki gelişmeleri yakından izlemeli.
Dikkat Çeken Noktalar
- Hisse fiyatı zayıf geçen Covid-19 pandemisinden önce işlem gördüğü seviyelere yükseldi.
- SPG’nin AVM doluluk oranı yıllık 94,5%’ten 95,2%’ye yükseldi.
- E-ticaretin benimsenme oranının artması durumunda fiziksel perakende satışların büyümesi zarar görebilir. Böyle bir durumda yaya trafiği etkilenebilir ve şirketin metrekare başına satışları düşebilir.
- Şirketin AVM’lerinde yer alan kiracılardan elde edilen gelirlerin yıllık ortalama 3% büyüme gösterdiği belirtilebilir. Şirket yönetimi de daha iyi kira oranlarının daha fazla nakit akışı anlamına geleceğini belirtti. Şirketin nakit akışının artması ise daha iyi temettü verimliliğine işaret ediyor.
- Güncelde şirketin temettü verimliliği 5,51% seviyesinde bulunuyor. Bu oranın güçlü bilançolarla yukarı yönlü revize edilmesi beklenebilir.
- Şirketin faaliyet alanı ve çeşitlendirilmiş portföyü sayesinde rakiplerine göre yüksek faiz oranlarından daha az zarar gördü.
- Şirket son 1 yılda 12,2% gelir büyümesi kaydederek sektöründeki 2,7% gelir büyüme oranını aştı.
- Şirketin net kâr marjı 37,7%’den 39,9%’a yükseldi.
- Şirket 70% özsermaye kârlılığı ile güçlü finansal temele sahip olup kaynaklarını verimli kullanıyor. Aktif kârlılık oranı ise 9,2% ile sektörünün (4,2%) üzerinde bulunuyor.
- Analistler 145 dolar hedef fiyat ile “TUT” notuyla şirketi tavsiye ediyor. Hedef fiyata göre şirket hisseleri 1,1% yükseliş potansiyeli sunuyor.
AvalonBay Communities (AVB)
AvalonBay Communities; New England, New York, New Jersey, Pasifik Kuzeybatısı ve Kaliforniya’da toplu konut faaliyeti gösteriyor. Şirketin faaliyet gösterdiği bu bölgelerin yüksek ücretli sektörlerinde istihdamın olduğu, konut alımının daha az ulaşılabilir olduğu, dolayısıyla kira talebinin yüksek olduğu ve canlı bir yaşam kalitesine sahip olduğu belirtilebilir. Sonuç olarak, şirket bölgesel avantajını kullanarak daha yüksek getiri elde edebilme potansiyeline sahip.
Son çeyrek verilerine göre şirket, 12 eyalette 89.240 dairesi bulunan 296 adet sitenin mülkiyetine sahip.
Son Bilanço Bize Ne Söyler?
AvalonBay Communities, son çeyrek bilançosunda beklentileri aşarak başarılı bir performans sergiledi. Üçüncü çeyrekte, şirketin temel FFO’su (Fon Faaliyetlerinden Elde Edilen Gelirler) analistlerin tahminlerini 0,03 dolar aşarken şirketin toplam geliri de 697,6 milyon dolar ile tahmin edilen 693,1 milyon doların üzerine çıktı.
Ayrıca şirket bu yıl üçüncü kez gelir rehberliğini yükseltti. Bu gelişmelere ek olarak, şirketin temettüsünü artırarak 1,59 dolardan 1,65 dolara çıkarması yatırımcılara sağlam bir getiri sunmaya devam ettiğini gösteriyor.
Dikkat Çeken Noktalar
- AVB ayrıca bu yılın sonuna kadar 4.200 daire teslimatı öngörüyor.
- Şirketin temettü verimliliği 3,6% seviyesinde bulunuyor. Şirket pandemi veya mali krizlere rağmen son 29 yıldır aksatmadan temettü ödemesi gerçekleştiriyor.
- Yüksek faiz oranlarının müşterilerin konut kredisine uzak durması ve sınırlı kira zamlarına neden olmasıyla şirketin nakit akışı için risk teşkil ediyor. Ancak diğer yandan düşük faiz oranları da rekabet ortamında rakip şirketleri ön plana çıkarma riski taşıyor.
- ABD enflasyonunun ana sebeplerinden biri olan barınma maliyetleri kapsamında kira ödemelerinin yüksek kalması şirketin nakit akışını destekliyor.
- Şirket son bilançosunda yaptığı açıklamalarda portföyünün 25%’ini genişleme bölgelerine kaydırmayı planladığını açıkladı.
- Analistler 193,56 dolar hedef fiyat ile “TUT” notuyla şirketi tavsiye ediyor. Hedef fiyata göre şirket hisseleri 12% yükseliş potansiyeli sunuyor.
Emlak Konut GYO (EKGYO)
Emlak Konut GYO, 1953 yılında kurulmuş Türkiye merkezli bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.
Çoğunlukla konut olmak üzere ticari bölümler, eğitim bölümleri, sosyal tesisleri projelerinin koordine edilmesi ve gerçekleştirilmesi ve tüm ilgili hususlar, devam eden projelerin kontrolü ve bina denetimi, biten konutların pazarlanması ve satışı ile uğraşmaktadır.
Son Bilanço Bize Ne Söyler?
Satış temposunun 2023 9 aylık sonuçlara göre kümülatif bakışta enflasyonun üzerinde 118% büyüme ile seyrine devam etmesi ve net kâr tarafında yine enflasyonun üzerinde 82% ile büyüme katetmesi genel görünüm adına pozitif veriler olarak karşımıza çıkıyor.
Şirket kâr marjlarında anlamlı toparlanmalar sağlarken finansman giderlerinde pozitif dönüşüm ile finansman geliri oluşturmaya başlaması pozitif karşılanabilir. Diğer yandan 229% oranında önemli artış gösteren faaliyet giderleri negatif tarafta dikkat çeken etkenler arasında yer alıyor.
Nakit akışlarına bakıldığında net şekilde iyileşme olduğunu söylemek mümkün. Özellikle işletme faaliyetlerinden sağlanan nakit akışlarında güçlenme, tabloyu pozitif tarafa taşıyan ana etmen oldu.
Dikkat Çeken Noktalar
- Şirket, ortalama sektör çarpanlarının aşağısında fiyatlanıyor. (F/K, FD/FAVÖK)
- Yaşanan toparlanma ile son çeyrekte brüt kâr marjı 47,93%’e ulaştı. Kümülatif bazda düşüş görülse de son çeyrekte toparlanma dikkat çekti.
- Şirket son 4 dönemdir net nakit pozisyonda nakit yapısını güçlendirerek devam ediyor.
- Yabancı para pozisyonu nötr olarak bir risk taşımıyor.
- 62,40% ile tarihsel bazda yüksek borç kaynak oranında devam edilmesi negatif karşılanabilir. Şirket sektöre görece bakıldığında daha yüksek borçluluk yapısı ile dikkat çekiyor. Sektör ortalaması 27,82% olarak görünüyor.
- Yıl sonu yeniden değerlemeler ve enflasyon muhasebesinden pozitif etkilenebileceği düşünceleri son dönemde yaşanan güçlü fiyatlama ivmesinde etkili olmuş olabilir.
- GYO sektöründe incelenmesi gereken önemli bir kriter olan özsermaye kârlılığı 23,72% olarak gerçekleşti.
- Şirket hisseleri dünyanın en büyük yatırım ve finansal araştırma kuruluşlarından biri olan Morningstar’ın biçtiği içsel fiyat olan 15,72 TL’nin altında 10,31 TL fiyattan işlem görüyor.
Torunlar GYO (TRGYO)
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi’nin kökeni 1977 yılına dayanmaktadır. Şirket, Torun Şirketler Grubu’nun bir üyesidir ve ev, ofis ve alışveriş merkezi gibi eğlence tesislerinin geliştirilmesi ile uğraşmaktadır. Kaynak bulma, arazi alımı, proje finansmanı, izin alım, tasarım, inşaat denetimi, satış ve pazarlama dahil olmak üzere gayrimenkul projeleri geliştirme ve yönetiminin tüm aşamalarında faaliyet göstermektedir.
Son Bilanço Bize Ne Söyler?
Satış temposunun 2023 9 aylık sonuçlara göre kümülatif bakışta enflasyonun üzerinde 44% büyüme ile seyrine devam etmesi ve net kâr tarafında yine enflasyonun üzerinde 199% ile büyüme katetmesi genel itibarıyla pozitif veriler olarak karşımıza çıkıyor.
Şirket kâr marjlarında son çeyreğe göre gerileme yaşasa da kümülatif bazda toparlanma yaşadı. Faaliyet giderlerinin diğer büyüme oranlarına görece ve enflasyona görece daha az büyüme ile sınırlı kalması (36%) pozitif karşılanabilir.
Nakit akışlarına bakıldığında iyileşme olduğunu söylemek mümkün. Özellikle işletme faaliyetlerinden sağlanan nakit akışlarında güçlenme, tabloyu pozitif tarafa taşıyan ana etmen oldu. Finansman faaliyetlerinden nakit çıkışının arttığı izleniyor.
Dikkat Çeken Noktalar
- Şirket, ortalama sektör çarpanlarının aşağısında fiyatlanıyor. (PD/DD, F/K, FD/FAVÖK)
- Finansman giderindeki kümülatif bazlı 65% düşüş mevcut ortam itibarıyla pozitif karşılanabilir.
- 2022 yılbaşından bu yana istikrarla düşen net borç, pozitif eğilime devam ediyor.
- 16,65 ile tarihsel bazda oldukça düşük borç kaynak oranına gerileyen şirket, sektöre görece bakıldığında da özkaynaklarından finanse olmasıyla dikkat çekiyor. Sektör ortalaması 27,82% olarak görünüyor.
- 221 milyon 700 bin TL tutarında yabancı para pozisyonu pozitif olan şirket, kur artışlarına karşı bir risk barındırmıyor.
- EKGYO’da olduğu gibi yıl sonu yeniden değerlemeler ve enflasyon muhasebesinden pozitif etkilenebileceği düşünceleri son dönemde yaşanan güçlü fiyatlama ivmesinde etkili olmuş olabilir.
- GYO sektöründe incelenmesi gereken önemli bir kriter olan özsermaye kârlılığı 80,99% olarak gerçekleşti.
- Şirket hisseleri dünyanın en büyük yatırım ve finansal araştırma kuruluşlarından biri olan Morningstar’ın biçtiği içsel fiyat olan 52,56 TL’nin altında 37,86 TL fiyattan işlem görüyor.
Burada yer alan bilgiler yatırım tavsiyesi içermez. Bilgi için: Midas Sorumluluk Beyanı
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynak: SeekingAlpha, Finnet2000, KAP, Morningstar
